Poleczki Business Park - Warszawa
Piątek, 08 Lipiec 2011 14:06
- Naszym zadaniem było zaprojektowanie małego miasteczka biurowego, w którym znaczną część dnia spędzać będzie kilka, a może nawet kilkanaście tysięcy osób - opowiada Marcin Frąckowiak z pracowni RKW Rhode Kellermann Wawrowsky, rozmawiając z Adamem Osińskim o inwestycji nagrodzonej Europe & Africa Property Awards 2010.
Od czego rozpoczęli Państwo pracę nad tym wieloetapowym założeniem? Czy pierwsze idee projektowe są wciąż czytelne w zrealizowanym zespole?
Początki naszej pracy nad inwestycją oczywiście nie były łatwe, jednak wspominam ten okres jako niezwykle ciekawy. Podstawowa trudność, związana z zagospodarowaniem olbrzymiego terenu, polegała na braku właściwego punktu odniesienia, na różnorodności i bardzo niespójnej, wręcz chaotycznej zabudowie najbliższego otoczenia. W pierwszej kolejności należało rozpoznać tkwiący w tej przestrzeni potencjał oraz umożliwić bezpośredni dostęp do przyszłych arterii komunikacyjnych (ul. Poleczki była wtedy jednojezdniową, zniszczoną drogą). Planowana rozbudowa infrastruktury, sąsiedztwo międzynarodowego portu lotniczego i dobra komunikacja z centrum Warszawy stanowią o atrakcyjności terenu inwestycji. Stworzyliśmy kilkanaście koncepcji urbanistycznych przyszłej zabudowy business parku. Naszym zadaniem było zaprojektowanie małego miasteczka biurowego, w którym znaczną część dnia spędzać będzie kilka, a może nawet kilkanaście tysięcy osób. Od początku chcieliśmy, by ciągi piesze były w dużej części oddzielone od komunikacji kołowej. Wiedzieliśmy też, że duża ilość zieleni, niewysokie budynki i uporządkowana przestrzeń to atuty naszego projektu. Postanowiliśmy, że architektura planowanych budynków będzie spokojna i spójna. Odstąpiliśmy od wszelkich form agresywnego akcentowania indywidualnego charakteru zabudowy. Wypracowanie docelowego układu urbanistycznego zajęło wiele miesięcy, w czasie których koncepcje wielokrotnie modyfikowano. Jednak pierwotne założenia, podstawy naszego projektu, pozostały niezmienione.
Poleczki Business Park - Warszawa
Co stanowiło dla Państwa inspiracje podczas sporządzania pierwszych szkiców?
Jakkolwiek ekstrawagancko może to zabrzmieć, staraliśmy się nie szukać żadnych inspiracji we współczesnym budownictwie. Nie chcieliśmy niczego naśladować, wzorować się na czymś czy nawiązywać do czegoś. Proszę mi jednak wierzyć, że w tej postawie nie było ani grama ekstrawagancji. Naprawdę z dużą pokorą podeszliśmy do projektu, uwzględniając nadrzędną rolę funkcjonalności i dostępności zespołu dla użytkowników. Jednocześnie dążyliśmy do spełnienia oczekiwań inwestora, które – co zrozumiałe – związane były z oszczędnym i efektywnym gospodarowaniem przestrzenią. Za inspirację można jednak uznać ideę miasta-ogrodu, choć od początku nie zamierzaliśmy realizować wszystkich związanych z nią założeń. Ważne dla nas było uzyskanie efektu przenikania się odpowiednio ukształtowanej zieleni z zabudową miejską, dlatego zespół stanowią budynki „rozsiane” na terenie zielonego „campusu”.
Poleczki Business Park to jedno z największych założeń tego typu w kraju. Jakie funkcje składają się na ten kompleks? W jaki sposób podzieliliście Państwo struktury budynków?
Istotnie, inwestycja skupia wiele podstawowych funkcji składających się na zespół określany mianem business parku. Dominującą jest oczywiście funkcja biurowa, ale pozostałe są równie ważne. Inwestor od początku dążył do stworzenia jak najlepszych warunków dla potencjalnych najemców, dostosowując ofertę do potrzeb rynku, które często nie są w pełni zaspokajane przez współcześnie powstające zespoły biurowe. W przypadku Poleczki Business Park ciekawe jest rzadko spotykane w jednym budynku powiązanie wysokiej klasy powierzchni biurowych z rozległą przestrzenią pomocniczą. Może ona stanowić magazyn, archiwum albo zostać przekształcona w studio czy warsztat umożliwiający drobną produkcję, przetwarzanie, montowanie i konfekcjonowanie towarów itd. Rzuty kondygnacji biurowych zostały tak rozplanowane, by umożliwić maksymalnie elastyczne kształtowanie wnętrz.
Poleczki Business Park - Warszawa
W jednym z dwóch zrealizowanych budynków przewidzieliśmy aż 6000 m2 powierzchni biurowej na jednej kondygnacji. W każdym biurowcu znajdują się lokale gastronomiczne i usługowe. Ponadto, na terenie business parku zbudowany zostanie hotel mieszczący dodatkowo apartamenty typu long-stay. W obiekcie tym zlokalizowane będzie również zaplecze konferencyjne i gastronomiczne oraz przewidziano część biurową, w której na krótki lub dłuższy okres można będzie wynająć lokal o wybranej powierzchni. Tuż obok usytuowany będzie garaż wielopoziomowy, uzupełniający bilans miejsc parkingowych całego kompleksu.
W przyszłości powstanie także niewielkie centrum logistyczne obsługujące business park.
Poleczki Business Park - Warszawa
Kompleks będzie się składać z 15 obiektów, z czego 10 to budynki biurowo-usługowe ze wspomnianymi powierzchniami magazynowymi. Dwa kolejne pozbawione są funkcji magazynowej (jeden z nich zlokalizowano w centrum terenu, drugi usytuowano w bezpośredniej bliskości stawu w południowo-wschodniej części działki). Hotel zrealizowano w pobliżu głównego wjazdu od ul. Poleczki, a garaż wielopoziomowy – przy wschodniej granicy terenu. Przyszłe centrum logistyczne powstanie na południowo-zachodnim krańcu działki. W zasadzie możliwa jest dowolna kolejność realizacji poszczególnych etapów inwestycji, co również stanowi atut przyjętego układu urbanistycznego.
W jaki sposób rozwiązano obsługę komunikacyjną kompleksu?
Dotychczas zrealizowano dwa wjazdy. Zespół będzie miał ich cztery, a w planach jest też piąty – po wybudowaniu nowej ulicy wzdłuż południowej granicy terenu. Wewnątrz kompleksu nakreśliliśmy siatkę złożoną z czterech przecinających się dróg. Skrzyżowanie dwóch głównych uliczek stanowi niewielkie rondo. Każdemu budynkowi zostanie zapewniony dostęp do dróg wewnętrznych przynajmniej z dwóch stron. Obsługę komunikacyjną zaplanowano tak, by ciągi piesze mogły być w dużej części oddzielone od komunikacji kołowej.
Poleczki Business Park - Warszawa
Które elementy obiektów zaprojektowano z myślą o użytkownikach? Jakie rozwiązania są zgodne z przytaczaną w prasie ideą „pracy przyszłości”?
Wprawdzie nie wiemy, czym będzie się charakteryzowała owa „praca przyszłości”, ponieważ – jak każda dziedzina życia – również styl pracy podlega stopniowym zmianom, a niekiedy dynamicznym trendom. Jednak pewne cechy niewątpliwie umożliwią stworzenie właściwych warunków, sprzyjających efektywnej pracy, przy jednoczesnym, wysokim poziomie komfortu użytkowników. Aby nic nie zakłócało aktywności, ważne są przede wszystkim: zaspokojenie potrzeby skupienia, spokoju, dostępność techniki, właściwe parametry stanowiska pracy. W tym celu starannie dobrano elementy zapewniające m.in. optymalne oświetlenie, dostęp świeżego powietrza czy regulację temperatury w pomieszczeniach.
Istotna jest również możliwość wypoczynku w trakcie przerw lub po pracy i łatwość zaspokojenia aktualnych potrzeb osobistych. Dużo zieleni, strefy relaksu, wewnętrzne patia i odpowiednio zagospodarowane przestrzenie pomiędzy budynkami sprzyjają wyciszeniu się, natomiast obecność lokali gastronomicznych, a w przyszłości punktów usługowych i handlowych, uzupełnia ofertę dla użytkowników. Założenie jest takie, by wszystkie potrzeby w ciągu dnia pracy mogły być w maksymalnym stopniu zaspokojone na terenie business parku. Analizowano możliwości wprowadzenia przeróżnych funkcji – od myjni samochodowej, po klub fitness czy nawet przedszkole dla dzieci pracowników. Bardzo ważne jest również zapewnienie poczucia bezpieczeństwa, bez stosowania ogrodzeń. Pozwalają na to dyskretny monitoring, kontrola dostępu oraz całodobowa ochrona. Wracając do zagadnienia „pracy przyszłości”, istotna jest także elastyczność w aranżacji wnętrz, możliwość dostosowania budynków do przyszłych potrzeb.
W jaki sposób zapewniono wnętrzom spójność? Proszę opowiedzieć o rodzajach materiałów, które przeważają w przyjętych rozwiązaniach?
Przede wszystkim skoncentrowaliśmy się na zapewnieniu elastycznych rozwiązań. Sprzyjają one różnorodnej aranżacji wnętrz i ich adaptacji do zmieniających się potrzeb i użytkowników, co jest charakterystyczne w przypadku funkcji biurowej. Stąd możliwość tworzenia rozmaitych podziałów powierzchni, łączenia pomieszczeń oraz stosowania indywidualnych rozwiązań. Ponieważ taka dowolność mogłaby zaowocować chaosem i brakiem spójności stylistycznej w obrębie kondygnacji, ujednoliciliśmy formę i wystrój przestrzeni wspólnych, tj. holi wejściowych, klatek schodowych, wind i toalet. Reprezentacyjny charakter tych stref podkreślają szlachetne materiały gwarantujące trwałość przyjętych rozwiązań. Posadzki i ściany wykończono kamieniem naturalnym. W klatkach schodowych, na posadzkach i stopniach, zastosowano szlachetne lastryko, a balustrady i poręcze wykonano ze stali i drewna dębowego. Drzwi w ciągach komunikacji ogólnej są przeszklone lub pokryte naturalnym fornirem.
Poleczki Business Park - Warszawa
Czym podyktowana była pasowość i horyzontalność fasad?
Zespół tworzy kilka typów budynków o zróżnicowanych elewacjach, a zrealizowane obiekty to dopiero pierwszy etap inwestycji. Dlatego kluczowe było zapewnienie wszystkim elementom jednorodnej, homogenicznej koncepcji fasad. Świadomie zrezygnowaliśmy ze stosowania wyraźnych dominant, akcentów i zaskakujących form. Zdecydowaliśmy się na dobrej jakości materiały, które nie będą wywoływały wrażenia przepychu i nadmiaru. Dominuje porządek, spokój i konsekwencja, podkreślone czytelnym rytmem podziałów. Dzięki takiemu układowi zapewniliśmy właściwe doświetlenie wszystkich pomieszczeń przeznaczonych do pracy oraz spełniliśmy wymóg funkcjonalności wnętrz – bez względu na zmiany, które zostaną wprowadzone przez najemców.
Układ fasad jest wynikiem ewolucji projektu i odpowiada założeniom zmiennych, horyzontalnych pasów okien, okładzin fasad i elementów zacieniających. Pasma okienne zapewniają równomierny dopływ światła słonecznego poprzez zoptymalizowaną wysokość okna. Liniowość fasad rytmicznie poprzerywano pionowymi profilami, w nocy podkreślonymi ledowym oświetleniem.
W budynkach A1 i A2 zastosowaliśmy fasadę wentylowaną, na poziomie parteru wykończoną płytami płomieniowanego granitu w kolorze czarnym. Ponad nim obiekt pokryto kasetami z aluminiowych płyt warstwowych. Do wysokiej jakości powłok zewnętrznych indywidualnie dobrano kolorystykę. Całość uzupełniają poziome listwy zacieniające o zróżnicowanej szerokości, w zależności od stron świata i wysokości zacienianego okna. Przed nadmiernym nasłonecznieniem wnętrz zabezpiecza również niskoemisyjne oszklenie filtrujące energię promieni słonecznych.
Dziękuję za rozmowę.
Poleczki Business Park - Warszawa
--
Wywiad z konstruktorem Januszem Lenarczykiem z LGL sp. z o.o.
Zespół Poleczki Business Park zwraca uwagę m.in. z powodu swojej skali. Czy przygotowanie projektu konstrukcji obiektu o takich gabarytach jest bardzo wymagające?
Nie. Zarówno projekt konstrukcji na etapie opracowania budowlanego, jak i wykonawczego nie był tak bardzo wymagający, ale czasochłonny. Ze względu na dużą skalę założenia musieliśmy poświęcić sporo czasu na uzgodnienia projektu z poszczególnymi branżami uczestniczącymi w procesie inwestycyjnym.
Od czego rozpoczęły się prace nad projektem?
W pierwszej kolejności szczególną uwagę należało zwrócić na prawidłowe przeprowadzenie dylatacji pionowych, tak żeby ingerencja w przyjęty kształt bryły budynku była minimalna. Nie chcieliśmy zakłócić rytmu architektonicznego elewacji. Kolejnym krokiem było przyjęcie i sprawdzenie gabarytów poszczególnych elementów konstrukcyjnych, tj. płyt stropowych, słupów i ścian. Łączyło się to z określeniem sztywności przestrzennej obiektu. Warto zauważyć, że przy założeniu dużych przestrzeni przeznaczonych do dowolnego zagospodarowania, na wszystkich kondygnacjach, odpowiednią konstrukcję stanowi przestrzenny, wielokondygnacyjny szkielet płytowo-słupowy.
Czy warunki geotechniczne gruntu wyraźnie wpłynęły na sposób przyjętego fundamentowania?
W miejscu inwestycji nie były one zbyt skomplikowane. Na sposób fundamentowania, tj. przyjęcie płyty fundamentowej, większy wpływ miały względy ekonomiczne. Istotny był również plan zagospodarowania podziemia, czyli lokalizacja miejsc postojowych dla samochodów i licznych pomieszczeń technicznych.
Czy wiele zastosowanych przez Pana rozwiązań odbiegało od standardowych?
Każdy nowo projektowany obiekt wymaga dostosowania do obowiązujących przepisów i norm. Dzisiejsze budynki są bardziej zróżnicowane pod względem formy czy kształtu od inwestycji z lat 70., 80, a nawet 90. Współczesne możliwości techniczne pozwalają na realizowanie bardziej ambitnych założeń zarówno pod względem architektonicznym, jak i konstrukcyjnym. Standardy wyznaczają pewne granice, które – z powodu rosnących wymagań użytkowników – szybko się przesuwają.
Niewątpliwie bardzo wymagającym pod względem konstrukcyjnym był rozległy i płaski dach. W jaki sposób został zrealizowany?
Zastosowano formę monolitycznej płyty stropodachowej. Zlokalizowane na dachu liczne urządzenia techniczne, stanowiące dodatkowe obciążenia, wymogły zwiększenie jej grubości w stosunku do płyt stropów kondygnacji typowych oraz zmianę klasy betonu. Dzięki sprawnym działaniom pracowni prowadzącej RKW, proces realizacji instalacji, przewodów kominowych i zainstalowanych na połaciach urządzeń przebiegł bezproblemowo.
Często twierdzi się, że to nie zalegający śnieg jest najbardziej niebezpieczny dla dachów, ale parcie i ssanie wiatru. Jaka jest Pana opinia?
To, który z ww. czynników ma większy wpływ na bezpieczeństwo, zależy od kształtu dachu. Należy zawsze dokładnie przeanalizować oba obciążenia. Wiadomo, że w przypadku stromych połaci niebezpieczeństwo związane z zaleganiem śniegu jest mniejsze, ale np. bogate urzeźbienie może spowodować jego zaleganie. Wtedy stanowi on czynnik decydujący.
Jakie dachy są najkorzystniejsze i optymalne pod kątem ekonomiczności konstrukcji i użytkowania?
To zależy od obiektu i od tego, jakie urządzenia będą się znajdować na dachu. Oczywiście, jeżeli zabudowa jest niska, najlepiej zrealizować dach płaski, bo pozwala na zagospodarowanie wszystkich kondygnacji. W przypadku budownictwa ogólnego, gdzie na tzw. piątej kondygnacji umieszczane są różne urządzenia techniczne, bardziej ekonomiczny i praktyczniejszy jest stropodach płaski. Kształt nowo projektowanych obiektów musi uwzględniać charakter istniejącej już sąsiedniej zabudowy.
W wielu przypadkach, również w Poleczki Business Park, konstrukcja stanowi nieodłączną część wyrazu architektonicznego budynku. Czy pracując nad dokumentacją, uwzględniał Pan również estetykę przyjmowanych rozwiązań?
Wszystkie elementy konstrukcyjne w Poleczki Business Park już na etapie koncepcji były opracowywane wspólnie z projektantami, żeby uzyskać zamierzony efekt końcowy. Na dalszym etapie prac dopracowywaliśmy detale, konsultując różne warianty i rozwiązania. Oczywiście, w końcu wybieraliśmy te, które nie zaburzały architektury lub wpływały na nią minimalnie.
Jak wspomina Pan prace budowlane?
Generalne wykonawstwo powierzono firmie PORR Polska. Nasza współpraca, dzięki dużemu zaangażowaniu i fachowości kadry technicznej, przebiegała bardzo dobrze. Wspólnie dążyliśmy do stworzenia naprawdę ciekawego efektu końcowego.
Rozmawiała Karolina Cawricz
----
Artykuł pochodzi z magazynu dla architektów i projektantów "świat architektury" i został przedrukowany za wiedzą i zgodą redakcji.
Pobierz wersję elektroniczną (pdf) magazynu "świat architektury" - za darmo!
red./świat architektury